今年の地価はどうなったかな？

　石段や桜の話を書いたおかげで遅くなったのですが、今年も公示地価の発表がありました。３月１８日に発表があったのですね。もう一か月ぐらい前だ・・・。くぅ、もっとたいむりーにブログを書かなくては・・・。
　という事で、今回は今年の公示地価の発表を受けて、今年１月１日現在の土地の価格はどの様になったかを書いていきたいと思います。

　まぁ、これは毎回書いているのですが、具体的な公示地価のお話に入る前に、公的な土地の価格の種類についてちょこっとだけ触れたいと思います。公的な土地の価格は４種類あり、それに加え、実際の取引価格もあるので、土地には５種類の価格が付いているのですね。実勢価格は売買のタイミングや個別の事情で変化しますので置いておくとして、公的な価格の４種類をざっくりと説明したいと思います（ほんとにざっくりです。）

１．公示地価
　３月下旬に発表される毎年１月１日現在の地価。全国約２６０００カ所の土地の１㎡あたりの価格となります。建物が建っていても更地価格で評価され、土地取引の基準となる場合が多いので、最も基本的な土地の価格となります。国土交通省が発表しています。

２．基準地価
　９月下旬に発表される毎年７月１日現在の地価。約２００００カ所の土地の１㎡あたりの価格を発表しています。若干、調査方法は公示地価と違いますが、ほぼ公示地価と同様の基準で調査され（半年経過による地価の変動はありますが・・・。）、公示地価を補強するものとなっています。各都道府県が発表します。

３．路線価
　相続税計算の際、使用する地価となっており、７月１日に発表されます。道路に面した土地が１㎡当たりいくらになるかを各道路ごとに示されます。それに角っこの土地とか２面が道路に接しているかなどの加算要素や、土地が変な形をしていないか（縦長だったりした場合は減価されたりします。）、傾斜はないかなど減算要素を考慮して、相続時の土地の価格を算出します。大体ですが、公示価格の８０％程度となります。また、路線価が設定されていない土地の場合は倍率方式（固定資産評価額の何倍が相続評価額となるかを決める方式）が取られる場合があります。国税庁が発表しています。

４．固定資産税評価額
　これは固定資産税・・・毎年の税金ですね。これの基礎となる評価額で、４月初旬に発表されます。１月１日現在の価格を３年に１度評価替えしますが、急激な地価下落があった場合は、修正がかけられます。公示価格の約７０％の評価となり、これに１．４％を掛けたのが基本的な固定資産税となります（住宅等は軽減措置があります。）。市町村（東京は都）が管轄しており、本人か委任状を持った人だけですが、市役所等に保管してある固定資産税台帳で確認することができます・・・って、納税の季節になったら、納税通知書が来ますので、それに載ってると思います。

　と・・・今回はこの中の公示地価のお話ですね。では、今年の公示地価はどうなったのでしょう？例年通り、全国、九州、佐賀、鳥栖の順で見てみたいと思います。

①全国的な公示地価の傾向は？
②九州の土地は値上がっているのかなぁ？
③佐賀県はどうなんだろ？
④鳥栖の土地価格事情は？

①全国的な公示地価の傾向は？

　さて、コロナの時は値下がりしましたが、ここ最近においては東京都心のマンションなどの値上がりがひどすぎて、パワーカップルでも買えないなど問題が起こってそうな住宅事情ですが、土地の方はどうなんでしょう。

　今年の公示地価の結果だけを抜き出して書いてみると・・・住宅地、商業地、工業地のすべてにおいて上昇しており、その上昇率はそれぞれ、２．１％、４．３％、４．９％となっています。
　単年度では分かりにくいので、ここ数年の動きを表にしてみると、以下の様になります。

	令和２年	令和３年	令和４年	令和５年	令和６年	令和７年	令和８年
住宅地	＋０．８％	－０．４％	＋０．５％	＋１．４％	＋２．０％	＋２．１％	＋２．１％
商業地	＋３．１％	－０．８％	＋０．４％	＋１．８％	＋３．１％	＋３．９％	＋４．３％
工業地	＋１．８％	＋０．８％	＋２．０％	＋３．１％	＋４．２％	＋４．８％	＋４．９％
全用途平均	＋１．４％	－０．５％	＋０．６％	＋１．６％	＋２．３％	＋２．７％	＋２．８％

　うーむ・・・今年の住宅地は前年並みの上昇率ではあるものの、他の用途地や全用途地では、対前年比で上昇率が上がっていますね。というか、コロナ後においては、年々上昇率が上がっている気がします。マイホームの夢の遠のき方が加速している感じがしますね。

　と・・・全国的な傾向としては上の表の様に上昇傾向ですが、各都道府県で今年の上昇率が高かった県、もしくは下落率が高かった県はどこになるのでしょうか？住宅地と商業地だけですが、ベスト（ワースト）５位を表にしてみました。
　まずは住宅地からです。

ベスト５			ワースト５
順位	県名	上昇率	順位	県名	下落率
１位	東京都	＋６．５％	１位	和歌山県	－０．６％
２位	沖縄県	＋６．４％	２位	新潟県	－０．５％
３位	千葉県	＋４．６％	２位	徳島県	－０．５％
４位	福岡県	＋３．７％	４位	島根県	－０．４％
５位	神奈川県	＋３．４％	４位	愛媛県	－０．４％

※鹿児島県も－０．４％でワースト４位同率です。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　県別上昇率・下落率上位５位（住宅地）

　次に商業地はこのようになっています。

ベスト５			ワースト５
順位	県名	上昇率	順位	県名	下落率
１位	東京都	＋１２．２％	１位	島根県	－０．９％
２位	大阪府	＋８．５％	２位	鳥取県	－０．６％
３位	京都府	＋７．９％	３位	新潟県	－０．５％
４位	神奈川県	＋７．３％	４位	徳島県	－０．４％
４位	沖縄県	＋７．３％	４位	鹿児島県	－０．４％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　県別上昇率・下落率上位５位（商業地）

　これを見ると、今年は住宅地・商業地共に大都市圏の地価上昇が激しい気がしますね。それに加え、沖縄県も上昇率が高くなっています。まぁ、人が大都市に集中している傾向やインバウンドの影響が大きいのかなぁ。それに対して、下落率においては失礼な物言いですが、田舎と思われる県が多く入っている気がします。ランキングに入っていない県もありますが、四国地方、中国地方の地価が下がっている、もしくはあまり上がっていない気がします。
　ただ、私自体のイメージでは鹿児島県って・・・あまり田舎なイメージではないのだけど、住宅地・商業地共に下落率ランキングに入っているのは不思議です。うーん、新幹線は通れど、人口流出が止まらないのかなぁ・・・。

　と、県別の傾向を見たところで、全国で一番地価が高い所を見てみたいと・・・と言っても去年と変わらないんだろうなぁ。でも、いちおー見ちゃいますね。
　住宅地では『港－４』という標準地番号の場所で、住所としては『港区赤坂１丁目１４２４番地１』となっています。やっぱ港区かぁという事で、９位まで港区と千代田区が占める結果となっています。商業地においてもいつも通り『中央区５－２２』という標準地番号の場所で、住所は『中央区銀座４丁目２番４』、山野楽器銀座本店前となっています。そのお値段は、住宅地の最高値で７１１万円、商業地においては何とっ！６７１０万円となっています。うーむ・・・全く手が届く気がしないお値段だなぁ。山野楽器銀座本店前においては１㎡のお値段で、鳥栖では豪華なお家が買えちゃうからなぁ・・・💦

　と、高嶺の花は置いておいて、上昇率の上位を見てみたいと思います。今年はどの辺の土地に変動があったのでしょう。住宅地と商業地、それぞれ上位５位までを表にしてみました。

順位	標準地番号	住所	公示地価	上昇率
１位	白馬ー１	長野県北安曇郡白馬村	２７４０００円	＋３３．０％
２位	富良野ー４	北海道富良野市	８４５００円	＋３０．０％
３位	野沢温泉ー１	長野県下高井郡野沢温泉村	３４００００円	＋２２．３％
４位	港ー１９	東京都港区	２２６００００円	＋２２．２％
５位	野沢温泉ー２	長野県下高井郡野沢温泉村	２４７００円	＋２１．１％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　住宅地の上昇率上位５位

順位	標準地番号	住所	公示地価	上昇率
１位	千歳５－３	北海道千歳市	２４５０００円	＋４４．１％
２位	千歳５－２	北海道千歳市	１４４０００円	＋３８．５％
３位	白馬５－１	長野県北安曇郡白馬村	４０３００円	＋３５．２％
４位	千歳５－４	北海道千歳市	１７２０００円	＋３４．４％
５位	渋谷５－１３	東京都渋谷区	４４５００００円	＋２９．０％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　商業地の上昇率上位５位

　こんな感じになっています。なんとなく、住宅地においてはリゾート需要がすごい強い感じがしますね。ただ、これ以下（１００位ぐらいまで見た感じですが・・・。）には東京都の地名がずらりと並んでいて、住宅地においてはリゾート需要と東京都の人口増加による需要増によって地価が上がっていることが分かります。
　次に商業地ですが、千歳市がベスト５の内、３か所も入っている事から分かる通り、ラピダスの影響が非常に強いのではないかと思われます。去年までは同様の理由でランクインしていた熊本の大津町あたりが、ベスト１００にも入っていなかったことを考えると、そのうち沈静化する（まぁ、高すぎて手が出なくなる・・・💦）可能性があります。まぁ、バブル一服する感じでしょうか。とは言え、大津町の地価もベスト１００に入っていないというだけで、上昇自体はしていますので、緩やかになるって感じでしょうか。ただし、大津町はＴＳＭＣ第２工場ができつつありますし、第２弾の上昇があるかもしれませんね。

②九州の土地は値上がっているのかなぁ？

　ここまでは全国の公示地価について見てきましたが、的をちょっとだけ絞って、九州・沖縄各県ではどのような感じになったのでしょう。
　九州・沖縄地方での公示地価の上昇率自体は住宅地で＋２．７％、商業地で＋３．４％、工業地で＋５．１％となりました。まぁまぁの上昇率ですね。では、各県の上昇率はどうなったのでしょうか。住宅地と商業地で見てみたいと思います。

県名	住宅地		商業地
	令和７年	令和８年	令和７年	令和８年
福岡県	＋４．９％	＋３．７％	＋６．５％	＋５．２％
佐賀県	＋２．２％	＋２．９％	＋３．４％	＋４．５％
長崎県	＋１．１％	＋１．２％	＋１．４％	＋１．４％
熊本県	＋３．１％	＋２．９％	＋３．５％	＋３．４％
大分県	＋２．４％	＋２．８％	＋２．２％	＋３．３％
宮崎県	＋０．３％	＋０．６％	＋０．２％	＋０．５％
鹿児島県	－０．５％	－０．４％	－０．５％	－０．４％
沖縄県	＋７．３％	＋６．４％	＋７．０％	＋７．３％

　去年と今年の公示地価の変化率を一覧にしてみたらこんな感じになりました。やっぱり一番目立つのは、沖縄県のたっかーい上昇率でしょうか。時代は大リゾート時代となっているのかなぁ。次に高いのは福岡県で・・・去年よりも上昇率は落ちているものの、さすが九州の雄っ！っと言った感じでしょうか。熊本県においても公示地価は上昇しているものの、昨年の上昇率から考えると少し落ち着いてきており、ＴＳＭＣ特需がひと段落（急激に上げすぎたので、付いていけなくなったとも言えそうです。）したのかな？という感じがします。ただ、前の段落でも書いた通り、第２工場の建設も着々と進んでおり、地価上昇の第２波には期待！？ですね。
　ただ、この中で鹿児島県だけが去年、今年共に公示地価が下落していますので、これは気になる状況ではあります。まぁ、宮崎の低い上昇率自体は・・・うーん、交通の便等を考えるとやむなしっ・・・って感じもあるのですが、鹿児島県はちょっと不思議です。やっぱ、九州新幹線の延伸により人口流出が加速しているのか、それとも鹿児島県特有の要因があるのか・・・気になるところです。ただ、鹿児島県においても中心地区の公示地価は上昇しているようですので、地方の下落が激しい状況の様です。

　そして我らが佐賀県の公示地価としては住宅地＋２．９％、商業地＋４．５％とかなりの上昇率、しかも去年から加速した上昇率となっています。まぁ、こんな田舎（失礼な言い方っ）の公示地価がなぜ上がる・・・と言いたい所もありますが、特に私が住んでいる鳥栖あたりは九州自動車道、大分自動車道、長崎自動車道が交差する交通の要所ですし、福岡のベッドタウンとしての需要が高いのかなぁという感じがします。

③佐賀県はどうなんだろ？

　結構な公示地価の上昇率だった佐賀県ですが、佐賀県内ではどのような傾向があったのでしょう。去年の公示地価のブログを書いた印象では東高西低と言った感じで、やはり福岡県に近い方が公示地価の上昇が見られていたような気がするのですが、さて、今年は・・・？
　と・・・各市町村の話の前に、全体の上昇率のお話です。ちなみに佐賀県においての標準地数は住宅地８８か所、宅地見込地１か所、商業地４２が所、工業地３か所の計１３４カ所となっています。
　佐賀県の公示地価の上昇率は②の九州の所で書いた通りなのですが、なんと！その上昇率の順位が住宅地６位、商業地９位、工業地（②では書いていませんでしたが・・・）１位！？となっており、すべての用途地区において一桁順位の上昇率となっています。うーむ、佐賀の土地って高くなっているんだなぁ・・・。ちなみに工業地の地価上昇率は１２．４％となっています。（まぁ、標準地は３カ所しかなく、全部鳥栖市なんですけどね💦）。
　で、各市町村の上昇、下落率なのですが、全部出すのもなんですので、上昇率５位と下落率５位を表にしてみました。

順位	住宅地上昇率上位		商業地上昇率上位
	市町村名	上昇率	市町村名	上昇率
１位	基山町	＋６．４％	佐賀市	＋１０．９％
２位	佐賀市	＋４．６％	鳥栖市	＋６．５％
３位	武雄市	＋４．３％	唐津市	＋１．５％
４位	鳥栖市	＋３．８％	吉野ヶ里町	＋１．１％
５位	小城市	＋２．６％	みやき町	＋０．９％

　まずは上昇率からです。住宅地においては都市部もしくは福岡県に近い地域が比較的に上昇率が高い気がしますね。ただ、武雄市や小城市が入っている事を考えると、一概には言えない所もありますが・・・。佐賀で住宅地を買うなら佐賀市内か福岡に近い地域に買った方が値上がり等を見込めそうな感じがしますね。
　商業地においては佐賀市と鳥栖市がダントツの上昇率で、その他は・・・うーん・・・と言った感じになっています。佐賀の商業地の状況はあまりわかりませんが、鳥栖市・・・そこまで発展しているようには見えないんだけどなぁ。あっ、でも商業地区と思われる所にマンション建設中だし、そいう所も含めてかなぁ。何にしろ、土地のお値段は嘘をつきませんし。再開発等が進むのかもしれませんね。

　と・・・次に値下がり率ワースト５に行ってみたいと思います。

順位	住宅地下落率上位		商業地下落率上位
	市町村名	下落率	市町村名	下落率
１位	多久市	－０．７％	神埼市	－２．１％
２位	神埼市	－０．３％	武雄市	－１．３％
３位	白石町	－０．１％	伊万里市	－０．７％
４位	有田町	０．０％	有田町	－０．６％
５位	上峰町	０．０％	多久市	－０．４％

　　　　※住宅地においては鹿島市も０％で同率４位となっています。

　佐賀県全体が値上がり傾向にあるだけあって、値下がりにおいてはそこまで大きな数値とはなっていない感じがしますね。気になる点としては神埼市が割と福岡に近い割に下落しているという点、武雄市が住宅地は上昇している割に商業地は下落している点、それ以外では、やはり西部の地域は若干、公示地価上昇が弱い点でしょうか。これはちょっと失礼な物言いかもしれませんが、佐賀県西部の土地を買う場合は、中心部もしくは交通の便がいい所をしっかりと選ばないと、将来的には結構な額の土地価格下落が起こってるかもしれません。

　では、佐賀県内で一番高い土地はどこになるのでしょうか？
た・ぶ・ん・・・去年と変わらないと思いますので、住宅地と商業地をさらっと紹介しますね。

住宅地：佐賀－２０（公示地価９５３００円／㎡）
住所　佐賀県兵庫北５丁目１５１番
商業地：佐賀５－１０（公示地価３４６０００円／㎡）
住所　佐賀市駅前中央１丁目１５３番１

となっています。うん、去年と一緒ですね。去年は住宅地で最高値の場所の変動があったのですが、今年は去年と一緒みたいです。場所的には住宅地は３４号線から見てゆめタウン佐賀の裏手、商業地は佐賀駅南口の太陽生命佐賀駅前支店の前あたりですね。いいなぁ、こんな高い所の土地持っていればなぁ・・・と思っちゃったりしますね。

④鳥栖の土地価格事情は？

　では、最後に鳥栖市の公示地価の状況はどうだったのでしょう。まぁ、佐賀県の所で上昇率上位に顔を出していますので、想像に難くないのですが・・・。ここ数年の上昇率は下の表の様になっています。

用途地	令和５年	令和６年	令和７年	令和８年
住宅地	＋３．６％	＋３．２％	＋３．７％	＋３．８％
商業地	＋３．７％	＋５．２％	＋６．２％	＋６．５％
工業地	＋１３．７％	＋１０．１％	＋１１．０％	＋１２．４％

　むむぅ・・・やはり、毎年上昇しているなぁ。しかも、上昇率が年々上がっている感じがする・・・これは・・・今すぐ鳥栖市に土地を買うべきではないだろうか？と思っちゃうような上昇率ですよね。しかもこれが複利で上がっていくから、住宅地の平均上昇率が３．５％として・・・ぶつぶつ・・・約２０年ちょっとで住宅地の土地価格が倍になる計算かぁ。商業地だと年利５％で考えると、１５年弱ですかねぇ。本気で土地を買うかどうか考える数値ですね。

　と、年々公示地価が上がっている鳥栖市ですが、鳥栖市全２３基準地点の中で、私の独断と偏見で抜き出した地点の公示価格の変遷を載せてみたいと思います。まぁ、去年も一昨年もやってるので、その続きですね。説明等を横着したいので、去年と全く同じ４地点だけ表を作ってみたいと思います。

場所	令和３年	令和４年	令和５年	令和６年	令和７年	令和８年	令和３年比
①本通町	107,000円	109,000円	110,000円	120,000円	129,000円	139,000円	129.9％
②田代外町	44,800円	45,300円	45,900円	48,500円	51,000円	53,800円	120.1％
③弥生が丘	61,000円	64,600円	67,900円	71,000円	74,700円	77,500円	127.0％
④神辺町	15,800円	16,000円	16,700円	18,600円	18,600円	18,600円	117.7％

　実際の住所は次のような感じになります。って、去年のブログのコピペですね。コピペさいこーｗ

　うーむ、まぁ、鳥栖市全体の公示地価が上昇したこともあり、神辺町の市街化調整地区を除いて、どの土地も価格上昇しています。６年前から比べると２０％～３０％の上昇率といったところでしょうか。まぁ、土地売却の税制は５回正月を迎えたかどうかで一気に変わるので、６年前にこれらの土地をお持ちだった方は、割と低めの税率（とは言え、利益の２０％ぐらいは取られるのですけど・・・。）で売却することも可能となっています。
　鳥栖でマイホームを建てるのであれば、この公示地価上昇だけを考えると、できるだけ早く・・・となるんだろうなぁ。けど、普通の方にとってマイホームは人生で一番高い買い物でもあります。ご自身の資産状況やお給料を考えて、無理のない計画を立てた上でないと、後で住宅ローンに押しつぶされかねません。特に政策金利も上昇中の現在においては、短期金利の上昇に合わせ、住宅ローンの変動金利も上がりますので、余裕のある返済計画を立てた上でのご購入をお勧めします。ちなみに固定金利（フラット３５など）は長期金利（１０年国債利回り）と連動しますので、全期間金利固定は良い事なのですが、通常、長期金利は短期金利より先に変動しますので、短期金利が上がったら固定金利に乗り換えればいいやっ・・・とはなかなか行きませんので、ご注意です。



　っと、今回はマイホーム購入や賃貸不動産、不動産売買業等に大きく影響がある公示地価が発表されましたので、ご紹介しました。全国的には上昇傾向であり、特に都心部の公示地価上昇が激しい状況が見て取れます。これにおいては、政府も問題視しており（特に都心部マンション価格を問題視しているようです。）、今後、何かしらの規制が冷や水を浴びせる可能性もありますので、注意して見ていく必要がありそうです。
　それに対して、田舎の土地となると負動産となる可能性も否定できない結果となっているのではないでしょうか。不動産購入（通常の場合はマイホーム用の不動産だと思われます。）は大きな買い物ですし、失敗すると大きな痛手を負ってしまう可能性もあります。また、ずーーーと先の事を考えると、売れない不動産ほど相続で困るものはありませんっ！マイホームは売るものではないから・・・と考えるのではなく、たとえマイホームであっても、将来的な価値を考えながら買う必要があるのでないかと考えられます。
　そういう意味で言うと、佐賀県内では佐賀市内、鳥栖市、基山町あたりの不動産は値上がり傾向が数年続いており、佐賀一番の都会である事や福岡への交通の便等を考えても、負動産になりにくい地域ではないかなぁとも思います。ただ、これは公示地価に関する事だけで、県西部は温泉、焼き物、唐津城や海の幸・・・と楽しめるものがいっぱいありますので、それらを楽しめるいい土地ではないかと思います。
　っと・・・最後にフォローにもならないようなフォローを入れたところで、今回のお話は終わりにしようと思います。多くの方にとって、マイホームは一生に一度の高価なお買い物です。くれぐれも後悔しないお買い物なるようにしてくださいね。

最後に今回と関係ありそうなリンクを貼っておきますね。

国土交通省『地価・不動産鑑定：公示地価』
佐賀県ＨＰ『令和８年地価公示が公表されました』

ついでに私の過去ブログも貼っておきますね。
去年のブログ『マイホームの夢・・・遠のくなぁ。』
一昨年のブログ『公示地価が発表されましたっ！』

今回も乱筆乱文、失礼しましたっ。